Parti comuni e proprietà individuali,  Spese e contabilità condominiale

La revisione delle tabelle millesimali:

Le tabelle millesimali quantificano il valore delle singole proprietà esclusive, individuando il diritto di ciascun condomino sui beni e servizi comuni (art 1118 cc).
Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento di gestione del condominio. Esse esprimono in millesimi il valore delle singole proprietà immobiliari in rapporto all’intero edificio, non solo ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare, ma soprattutto ai fini della ripartizione delle spese.
Per la giurisprudenza costante esse sono idonee ad incidere sui diritti dei singoli condomini e rappresentano un “atto ricognitivo” : esprimono in termini precisi ed aritmetici il valore del diritto della singola unità immobiliare e della proprietà e del diritto dei singoli condomini rispetto all’intero edificio.
Le tabelle millesimali presentano una duplice natura:
a) Natura “convenzionale” se sono accettate di comune accordo da tutti i proprietari, e allegate o sottoscritte nei contratti di acquisto delle singole unità: in tal caso possono essere modificate con il consenso unanime di tutti i condomini, oppure per atto dell’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art 69 dip. att. del cc.
b) b) Natura “assembleare”, nel senso che sono approvate dall’assemblea, in tal caso possono essere modificate dall’assemblea, con la maggioranza prevista dall’art 1136 secondo comma cc. (ossia con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio ), ovvero con atto dell’autorità giudiziaria, ex art 69 disp att cc.
La riforma del condominio (Legge n. 220/2012) all’art 23 ha riformulato l’art 69 disp. att. cc., nella parte in cui si prevedeva che “la modifica o la rettifica dei valori espressi nelle tabelle millesimali è possibile solo” all’unanimità”.
Secondo la nuova formulazione, l’eventuale modifica avviene però “a maggioranza” quando o sono conseguenza di un errore tecnico, o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione o incremento di superficie per un valore alterato pari a più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Il Legislatore ha dunque adottato un criterio numerico e preciso che non lascia spazio al potere discrezionale del giudice: circoscrive il criterio della “maggioranza”, limitando il criterio dell’unanimità ai casi di variazione avente natura negoziale, espressione del consenso di tutti gli interessati.

Avv. Paola Di Bonito

Giudice Onorario del Tribunale di Santa Maria C.V.

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