Parti comuni e proprietà individuali,  Proprietà e diritti reali in condominio

Lesione del decoro architettonico. Come si concretizza e come viene valutata. Apertura di finestre e realizzazione di verande.

L’alterazione del decoro per essere contestata deve essere apprezzabile ed è tale allorquando si traduca in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” in tal senso si è espressa la Corte D’Appello di Roma.

Il caso:

Il condominio conveniva in giudizio alcuni condomini per la realizzazione di opere in violazione del decoro architettonico dell’edificio, vietate dall’art. 1120, comma 2, c.c., chiedendo che fossero condannati alla rimessione in pristino. Nel caso in specie, erano stati eseguite opere che prevedevano la chiusura di un balcone esistente nel piano ammezzato con la sua trasformazione in veranda, l’apertura di una nuova finestra in altra facciata condominiale ed infine la modifica della destinazione in uso abitativo di box di proprietà esclusiva con occupazione illegittima dell’area comune. I convenuti resistevano in giudizio eccependo il loro difetto di legittimazione passiva sostenendo che le opere erano state fatte dal precedente proprietario, loro dante causa. Il Tribunale accoglieva la domanda ed i soccombenti appellavano la decisione.

La Corte d’Appello di Roma ha confermato la decisione del giudice di prime cure, precisando che, nel caso di in esame, l’azione reale tendente al ripristino di beni immobili dovrà essere convenuto l’attuale proprietario delle opere asserite illegittime poiché è il solo destinatario dell’ordine di condanna.

Si è altresì precisato nel merito, riconoscendo quanto statuto dal giudice di primo grado che, le opere, sia dal punto di vista cromatico (il colore bianco brillante della veranda contrasta con le restanti superfici più opache) sia di quello strutturale (alterazione dell’estetica e dell’alternanza dei pieni e dei vuoti), costituivano una innovazione non consentita ex art. 1120, comma 2, c.c., ciò a prescindere dal pregio artistico dell’edificio.

In definitiva, la complessa armonia delle facciate conferisce al fabbricato una propria specifica identità e ciò che rileva è che la sua alterazione risulti in modo visibile e significativo.

In particolare, integra l’ipotesi di lesione del decoro architettonico la chiusura del balcone, trasformato in veranda, e l’apertura di una finestra su un’altra facciata condominiale e vengono considerate quali innovazioni, non consentita ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c..

Ed inoltre, vi sarà anche una valutazione del pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato, che sarà basato su un’analisi sia cromatica (atteso il colore brillante della veranda, contrastante con le restanti superfici più opache) che, strutturale (attesa l’alterazione dell’estetica dello stabile e l’alternanza di pieni e vuoti della facciata) a prescindere dal pregio artistico dell’edificio.

La richiesta di ripristino delle opere che pregiudicano il decoro architettonico andrà indirizzata nei confronti del proprietario attuale, anche se non è l’autore materiale delle opere stesse.

Ciò che quindi, rileva ai fini della lesione, è che si verifichi una alterazione della suddetta armonia e che questa sia rilevabile in modo visibile e significativo.

Per accertare quindi che l’opera costituisca una violazione dell’art. 1120, comma 2, c.c., sarà necessario individuare attraverso un’analisi oggettiva, le linee e le strutture che conferiscono all’edificio la sua specifica identità e fisionomia.

Laddove dall’analisi risulti visibile ed apprezzabile tale alterazione, si potrà agire per il ripristino.

Tale orientamento, supera quello precedentemente adottato, secondo il quale la valutazione è stata basata su un’indagine anche soggettiva fondata sulla gradevolezza dell’opera, ovvero sull’impatto migliorativo o peggiorativo dell’estetica del fabbricato, che portava il tecnico ad una soluzione labile, opinabile e difficilmente dimostrabile.

Avv. Alessia Smaldino

(Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2019, n. 14455 Cass. civ., sez. VI, 18 gennaio 2018, n. 1235Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224).

Pic by avv. Carlo Maggio

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Utilizzando il sito, accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi