Quando si parla di spese straordinarie condominio venditore acquirente, la regola generale è che, nei rapporti interni tra le parti, paga chi era proprietario al momento della delibera assembleare definitiva che ha approvato i lavori e la relativa spesa, anche se l’esecuzione materiale avviene dopo il rogito (Art.1123 c.c. e art.1135 c.c.)
Il criterio decisivo: conta la data della delibera
Per i lavori straordinari non rileva il momento in cui parte il cantiere o viene emessa la fattura, ma il momento in cui l’assemblea approva in modo definitivo l’intervento e la spesa, perché è lì che nasce l’obbligazione nei rapporti tra venditore e acquirente.
Perché la delibera è così importante
La giurisprudenza attribuisce alla delibera che approva opere straordinarie una funzione costitutiva, a differenza di quanto accade nelle spese ordinarie, più legate alla gestione corrente del bene comune art.1135 c.c. Se quindi il condominio delibera prima del rogito il rifacimento della facciata, del tetto o dell’ascensore, il costo resta in via generale a carico del venditore, anche se i lavori iniziano quando l’immobile è già stato trasferito art.1123 c.c.
Rapporti interni tra venditore e acquirente e rapporti esterni con il condominio
È necessario distinguere il piano dei rapporti tra le parti da quello dei rapporti verso il condominio, perché le regole non coincidono perfettamente (Art.63 disp. att. c.c.). Nei rapporti interni, la spesa straordinaria deliberata prima del rogito grava normalmente sul venditore. Nei rapporti esterni, invece, l’acquirente può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente al trasferimento (art. 63 disp. att. c.c.)
Cosa significa in concreto
In pratica, il condominio può chiedere il pagamento anche al compratore nei limiti previsti dalla legge, ma questo non modifica la ripartizione sostanziale del costo tra venditore e acquirente. Per questo, alla domanda “chi paga i lavori straordinari deliberati prima del rogito ma eseguiti dopo?”, la risposta corretta è duplice: verso il condominio può essere coinvolto anche l’acquirente, ma tra le parti paga di regola il venditore art. 63 disp. att.
Se paga l’acquirente, esiste il diritto di rivalsa
Se il compratore versa al condominio somme che, nei rapporti interni, spettavano al venditore perché riferite a lavori straordinari già deliberati prima del rogito, può poi esercitare la rivalsa per ottenere il rimborso art. 1299 c.c.. Questo diritto consente di separare il momento del pagamento al condominio dal successivo recupero della somma nei confronti del soggetto che, sostanzialmente, era tenuto a sostenerla.
Gli accordi nel rogito possono cambiare la ripartizione?
Venditore e acquirente possono disciplinare diversamente la ripartizione delle spese straordinarie con apposite clausole contrattuali, ma tali patti producono effetti solo tra loro e non sono opponibili al condominio art.1372 c.c. e art.72 disp att.
Attenzione alle clausole generiche
Una formula generica come “immobile venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” non basta, da sola, a trasferire automaticamente sull’acquirente le spese straordinarie già deliberate prima del rogito art 1372 c.c..
Conclusione
In sintesi, nelle spese straordinarie condominio venditore acquirente, il criterio principale è la data della delibera assembleare: se la decisione definitiva sui lavori è anteriore al rogito, il costo grava normalmente sul venditore nei rapporti interni, anche se i lavori vengono eseguiti dopo il trasferimento art.1135 c.c.. Resta però ferma la possibile responsabilità solidale dell’acquirente verso il condominio nei limiti di legge, con successivo diritto di rivalsa se ha pagato somme che spettavano al venditore.
Informazioni ulteriori su clausole specifiche già predisposte, casi eccezionali diversi da quelli richiamati o personalizzazioni ulteriori non risultano disponibili nei dati forniti. (Informazioni ulteriori su clausole specifiche già predisposte, casi eccezionali diversi da quelli richiamati o personalizzazioni ulteriori non risultano disponibili nei dati forniti (Art.1132 c.c.)
Avv Alessia Smaldino
