Il caso: B&B in condominio e delibera assembleare di divieto.
Gestire un B&B in condominio può innescare complessi contenziosi tra vicini. Molti proprietari credono che l’autorizzazione dell’assemblea sia sufficiente per avviare l’attività, ma non è sempre così. Scopriamo cosa ha stabilito la Cassazione riguardo alla validità delle delibere in presenza di un regolamento condominiale che ne vieta l’uso ricettivo e perché il dissenso anche di un solo condomino può bloccare tutto.
Con lo sviluppo del turismo diffuso e la crescente difficoltà nel porre adeguatamente a rendita gli immobili, sono sempre più numerosi i casi di proprietari che, spesso in maniera non professionale, destinano i loro appartamenti a bed and breakfast o ad uso turistico.
Spesso sorgono controversie tra condomini che sfociano in contenziosi.
La Sentenza Cassazione n. 704/15: il potere dell’assemblea
Si vuole qui segnalare una interessante sentenza della Suprema Corte di Cassazione, n. 704/15 che ha chiarito alcune importati questioni in relazione alla validità della delibera di autorizzazione ad esercitare l’attività in deroga al divieto posto dal regolamento condominiale.
Il Fatto
L’assemblea del Condominio autorizzava una coppia di condomini a svolgere, nei loro appartamenti, l’attività di bed and brekfast; la deliberazione condominiale era impugnata da un condominio dissenziente che ne chiedeva la declaratoria di nullità o l’annullamento perchè il regolamento di condominio vietava esplicitamente tale destinazione.
Quando l’autorizzazione dell’assemblea è nulla?
La Corte di Cassazione ha osservato che “non può essere consentita limitazione del diritto di proprietà se non in forza di espressa previsione e analitica specificazione dei limiti … Infatti l’assemblea dei condomini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice e non può porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti d’acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio”.
Per porre limiti alla destinazione d’uso di un immobile è pertanto necessario che le limitazioni stesse siano state accettate da tutti i condomini o predisposte originariamente dall’unico proprietario e adeguatamente rese opponibili con la trascrizione o il richiamo negli atti di vendita (cd. Regolamento contrattuale).
Come rendere opponibile il divieto di attività ricettiva
Continua la Corte, “per ritenere se l’autorizzazione all’attività di bed and breakfast costituisce violazione del regolamento condominiale, che nel caso aveva natura contrattuale, è necessario ricostruire la volontà contrattuale delle parti facendo riferimento al contenuto letterale della clausola del regolamento medesimo”.
Pertanto l’assemblea, a maggioranza, non può derogare ad un divieto esplicito formulato nel regolamento contrattuale di destinare un appartamento ad attività ricettiva e l’eventuale deliberazione sarà opponibile.
Avv. Carlo Maggio
Pic by avv. Carlo Maggio
