Mediazione,  Obblighi fiscali del condominio,  Proprietà e diritti reali in condominio

Coronavirus e possibilità di rimodulazione canone di locazione.

A seguito della chiusura forzata e prolungata di molte attività commerciali ed artigianali e delle conseguenti perdite di reddito, alcuni impegni assunti prima dell’inizio della crisi dovranno essere rivisti.

E’ il caso, ad esempio, dei contratti di locazione, sia commerciale che abitativa, nei quali il conduttore, non riesca più a far fronte al canone pattuito.

Non è azzardato pronosticare un elevato numero di morosità conseguenti la chiusura forzata delle attività economiche, fenomeno che si aggraverà con l’eventuale prolungarsi delle chiusure.

Per molti potrebbe essere conveniente rimodulare (magari temporaneamente) i contratti in corso in modo da renderli comunque sostenibili sia per il conduttore che per il locatore. L’alternativa potrebbe rivelarsi infatti peggiore del male: lunghi contenziosi, incremento delle spese legali, immobili a lungo sfitti, canoni non riscossi, traslochi forzosi, perdita dell’avviamento commerciale ecc.. 

Quando le condizioni lo consentono e vi è reciproca convenienza sarà possibile raggiungere rapidamente un accordo di riduzione del canone. Un accordo cioè con il quale locatore e conduttore  concordano un canone più contenuto per il residuo periodo di durata del contratto o per una parte di esso.

In alcuni casi però il raggiungimento di un accordo simile potrebbe essere ostacolato dall’esigenza di cautela del locatore rispetto ad impegni assunti da un conduttore già moroso (seppur incolpevolmente).  In altri casi il ritardo (o l’interruzione) del pagamento dei canoni può aver interrotto il dialogo tra conduttore e locatore, rendendo molto più difficile il riconoscimento delle reciproche esigenze ed il raggiungimento di un accordo.

In questi casi può essere utile il ricorso alla procedura di mediazione.

L’ausilio di un mediatore esperto, infatti, potrà agevolare la ripresa del dialogo tra le parti ed individuare le reciproche convenienze al raggiungimento di un accordo, sia che preveda il proseguimento del contratto, magari con diverse condizioni, sia che ne preveda la risoluzione, con modalità concordate. Inoltre il mediatore predisporrà i necessari strumenti giuridici di tutela dei reciproci interessi.

Ad esempio nel caso il nuovo accordo preveda l’impegno a pagare i canoni scaduti dilazionandoli nel tempo, la Mediazione risulta particolarmente utile poiché l’accordo ha forza di sentenza definitiva e valore di titolo esecutivo. In altre parole non sarà possibile contestare quanto concordato e, in caso di mancato pagamento, non sarà necessario rivolgersi al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo (art. 12 dlgs 28/2010).

Infine va considerato il beneficio fiscale conseguente la definizione di una controversia con il ricorso alla mediazione, consistente nell’esenzione da imposte di bollo e di registro fino ad un valore (dell’accordo) di 50.000 Euro. 

Ciò vuol dire ad esempio che se, in esito ad una controversia circa la risoluzione di un contratto o l’occupazione sine titulo di un immobile, le parti si accordassero per la stipula di un contratto di locazione, quest’accordo sarebbe esente da imposta di registro e di bollo.

Il tentativo di mediazione conferma la Sua utilità anche nell’ipotesi che al suo termine non sia stato raggiunto un accordo in quanto, in caso di successivo ricorso al giudice, l’aver partecipato ad un tentativo di conciliazione, e tale valutazione avrà effetti diretti sul giudizio.

Ad esempio, dopo che il magistrato si sarà pronunciato sulla concessione dello sfratto, in caso di opposizione sospenderà il processo, invitando le parti a cercare un accordo e ordinando la partecipazione ad un procedimento di mediazione. Se il tentativo è stato già esperito, questa sospensione non si avrà, rendendo molto più rapido l’esito del giudizio.

Inoltre la partecipazione fattiva alla mediazione è valutata dal magistrato che potrà desumerne argomenti di prova (art.4 bis dlgs 28/2010) ed indirizzare la condanna alle spese di soccombenza (art. 13 Dlgs 28/2010

Alcuni contratti di locazione già prevedono clausole di risoluzione delle controversie – in genere clausole arbitrali o di mediazione obbligatoria, che prospettano percorsi rapidi di gestione della lite.

Quando queste clausole non sono presenti la legge (dlgs28/2010) prevede l’obbligo di tentare una mediazione prima di rivolgersi al tribunale.

Ma in uno scenario di crisi diffusa, anche il percorso previsto dal Dlgs28/2010 potrebbe risultare troppo oneroso e complesso, prevedendo l’assistenza obbligatoria dei legali.

RECONCILIA ADR – Organismo di mediazione autorizzato dal Ministero della Giustizia e camera arbitrale e TUTELA CONDOMINI hanno sottoscritto un protocollo d’intesa per individuare un percorso modulare di gestione delle controversie che assicuri velocità ed economicità.

FASE 1 – CONFRONTO AUTONOMO TRA LE PARTI.

Il dialogo tra le parti resta la migliore strategia in ogni controversia. Quando le condizioni lo consentono va sempre cercato. In autonomia le parti potrebbero già raggiungere una soluzione della controversia. 

Ma se il confronto diretto non ha portato ad una soluzione si procede con la seconda fase.

FASE 2 – LA MEDIAZIONE INFORMALE.

Una procedura gestita da un mediatore professionista alla quale le parti partecipano via telefono,  skype o Whatsapp.

In questa fase il mediatore – ricevuto l’incarico –  contatta tutte le parti, verifica le rispettive posizioni e prova a ipotizzare delle soluzioni.

I tempi di questa procedura possono essere anche molto brevi e dipendono principalmente dalla disponibilità delle parti a partecipare agli incontri. Nell’arco di una settimana è possibile avere più incontri e giungere ad una soluzione.

Il costo di questa fase è – per ciascuna parte – 50€ per l’avvio e 25€ per ogni incontro successivo al primo.

Ad es. il mediatore procede a due incontri con il locatore e tre incontri con il conduttore, il costo sarà di € 75,00 per il locatore (50+25) e di € 100 per il conduttore (50+25+25).

Se la procedura di mediazione informale giunge ad una soluzione positiva, questa potrà immediatamente essere messa in esecuzione dalle parti o – se ne ravvisa l’esigenza – formalizzata ricorrendo ad un Lodo Arbitrale.

FASE 3 – ARBITRATO PER FORMALIZZAZIONE

Quando le parti hanno raggiunto un accordo di massima, eventualmente grazie al lavoro del mediatore, potranno blindarlo conferendo ad un Arbitro (magari lo stesso mediatore) incarico di dirimere la controversia secondo le indicazioni fornite.

L’arbitro formalizzerà l’accordo riversandolo in un lodo arbitrale.

Si tratta di una procedura rapida, basata sui soli documenti forniti dalle parti e sui risultati della Mediazione Informale. Il lodo è emesso in non più di 7 giorni. Questa fase ha un costo complessivo 150 €.

Se, invece, a seguito del tentativo informale svolto dal mediatore non si è raggiunto un accordo, è possibile (ed opportuno) procedere alla MEDIAZIONE FORMALE (ex d.lgs 28/2010).

FASE 4 – MEDIAZIONE FORMALE

Si tratta di una procedura svolta presso un Organismo autorizzato dal Ministero della Giustizia che abbia competenza territoriale per il comune dove si trova l’immobile.

La procedura è fissata dal D.lgs 28/2010 e prevede la partecipazione personale delle parti assistite da i rispettivi avvocati.

Ha una durata massima di 90 giorni e, se si conclude con un accordo questo, al pari del lodo arbitrale, ha il medesimo valore di una sentenza.

Il costo è stabilito da una tariffa ministeriale che prevede il pagamento di un diritto per l’avvio e la partecipazione, dovuto da ciascuna parte e pari a 48,80, ed un onorario proporzionale al valore della controversia (es: Valori fino a 5000 € 96€ (i.i.) per ciascuna parte) a prescindere dal numero degli incontri.

Se, anche a seguito di una procedura di mediazione formale non si è raggiunto un accordo, restano due sole strade:

  1. Il ricorso al tribunale
  2. L’ARBITRATO a cognizione piena (irrituale di equità). Conduttore e Locatore, pur non avendo raggiunto un accordo, concordano sul non ricorrere ad un Tribunale, consapevoli che costi e tempi sarebbero eccessivi. Possono quindi conferire ad un Arbitro l’incarico di definire – come fosse un giudice – la questione con una decisione (lodo) che avrà piena efficacia tra loro.

L’Arbitrato potrà essere svolto secondo diverse modalità:

– di equità o di diritto – rituale o irrituale.

Nel primo caso (Arbitrato di equità) l’Arbitro deciderà avendo riguardo principalmente alla situazione concreta delle parti e secondo un principio di equità che potrebbe anche discostarsi dalla rigida applicazione delle norme. La decisione presa dall’Arbitro secondo equità è “inappellabile”.

Nel secondo caso (Arbitrato di diritto) l’Arbitro deciderà applicando rigidamente le norme vigenti – al pari di un magistrato. In questo caso la decisione sarà appellabile in Cassazione per “violazione di diritto. Questo tipo di Arbitrato è generalmente affidato ad avvocati di grande esperienza.

L’Arbitrato irrituale prevede, inoltre, libertà nella scelta delle modalità del procedimento, affidata all’Arbitro in funzione delle esigenze concrete.

Rispetto a controversie legate alla rimodulazione o risoluzione di un contratto di locazione riteniamo che il maggior vantaggio sia offerto dall’Arbitrato irrituale di equità che può garantire tempi rapidi e costi contenuti. In particolare presso la Camera Arbitrale di Reconcilia questo tipo di arbitrato ha un costo complessivo di 244,00 Euro (iva compresa) per controversie che abbiano un valore complessivo fino a 10.000 €.

Dott. Alfonso Massimo Corvino

Responsabile Reconcilia ADR

Pic by Avv. Carlo Maggio

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