Il proprietario di un appartamento con annesso terrazzo a livello, avente anche la funzione di copertura di una verticale condominiale, nega l’accesso al proprietario dell’appartamento sottostante, che ne ha necessità al fine di completare la manutenzione della canna fumaria a servizio del suo caminetto, la quale, salendo lungo la facciata condominiale, termina ad una altezza ci circa tre metri dal piano di calpestio del terrazzo. Il proprietario del lastrico nega l’accesso sostenendo che il vicino potrebbe comunque ispezionare ed eventualmente riparare il tratto terminale della canna fumaria dall’esterno, tramite l’utilizzo di un ponteggio fisso o mobile.
Il proprietario della canna fumaria però dovrebbe sopportare spese enormemente superiori se volesse utilizzare un ponteggio, anche considerando le pratiche amministrative e l’occupazione di suolo pubblico, spese che non avrebbe se gli fosse consentito l’accesso.
La fattispecie è regolata dall’art. 843 c.c., a mente del quale:
“Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Se l'accesso cagiona danno, e' dovuta un'adeguata indennità.
Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario puo' impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale.
La corte di Cassazione, con sentenza n. 685 del 16/01/2006 ha ritenuto l’art. 843 c.c. applicabile anche in caso di immobili in condominio. Il criterio che deve essere seguito per valutare se consentire o meno l’accesso, secondo la Corte è rappresentato da quello che impone il minor sacrificio, anche a favore di colui che richieda il passaggio.
L’art. 843 c.c. prevede un limite legale al diritto di proprietà, sancendo a carico del proprietario un’obbligazione ambulatoria, sulla cui base questi deve consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo a terzi, ove ricorra la necessità, onde costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino.
La valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti, deve essere compiuta non con riferimento alla necessità della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del transito, nel senso che l’utilizzazione del fondo del vicino non e’ consentita, ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio.
La “necessità” di cui all’articolo 843 c.c., subordinando il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune ai sensi dell’articolo 843 del Codice Civile, non deve essere riferita all’opera da compiere ma all’accesso ed al passaggio. Infatti, il requisito della necessità e’ prescritto soltanto per “l’accesso e il passaggio” mentre il “costruire o riparare un muro o altra opera” è menzionato come lo scopo perseguito dall’interessato, in base a valutazioni a lui riservate, salvo il caso di atti di carattere puramente emulativo (Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908 e Cass. 26 novembre 2008 n. 28234.).
Ove si giunga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi “aliunde” l’invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità (Cass., 29 gennaio 2007 n. 1801).
Nel caso sottoposto alla nostra attenzione la canna fumaria corre lungo la facciata laterale dell’edificio sino al lastrico solare e di qui raggiunge un’altezza di circa tre metri dal piano di calpestio. E’ pertanto evidente che sarebbe molto semplice effettuare l’ispezione accedendo al terrazzo di proprietà esclusiva, mentre sarebbe molto oneroso e dispendioso far montare ponteggi, anche mobili, sulla pubblica via, per consentire un accesso dall’esterno, con la conseguenza che il proprietario della canna fumaria ha certamente diritto ad accedere.
Tutela Condomini – Avv. Carlo Maggio
