Obblighi antincendio del condominio: guida pratica a SCIA, CPI, spese e responsabilità
Gli obblighi antincendio di un condominio dipendono dalle caratteristiche dell’edificio e dalle attività presenti. Non tutti i condomìni devono avere un Certificato di Prevenzione Incendi, comunemente indicato come CPI, né presentare una SCIA antincendio.Gli adempimenti dipendono, in particolare, dalla presenza di edifici civili oltre una determinata altezza antincendio, autorimesse di dimensioni rilevanti, centrali termiche oltre la soglia di potenza prevista e altre attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco.
1. Quali condomìni sono soggetti a SCIA o CPI?
Non tutti i condomìni sono soggetti agli stessi obblighi di prevenzione incendi. La verifica deve essere effettuata considerando le singole attività presenti nell’edificio e confrontandole con quelle elencate nell’Allegato I al DPR 151/2011.
Le situazioni più frequenti riguardano tre casi.Il primo è quello degli edifici civili con altezza antincendio superiore a 24 metri, riconducibili all’attività n. 77. In questo caso, il dato da verificare non è semplicemente l’altezza complessiva dell’edificio o il numero dei piani, ma l’altezza antincendio calcolata secondo i criteri tecnici della prevenzione incendi.Il secondo riguarda le autorimesse e i parcheggi coperti. L’attività n. 75 comprende, tra gli altri casi previsti dalla normativa, le autorimesse pubbliche e private con superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati.Il terzo caso è costituito dagli impianti termici alimentati da combustibili solidi, liquidi o gassosi con potenza superiore a 116 kW, rientranti nell’attività n. 74.La presenza di una di queste condizioni non significa necessariamente che il condominio debba possedere un CPI. Occorre infatti individuare la categoria dell’attività e la procedura applicabile.
| Attività (DPR 151/2011) | Tipologia Edificio / Impianto | Periodicità Rinnovo |
| Attività n. 77 | Edifici civili con altezza antincendio > 24 metri | Decennale (10 anni) |
| Attività n. 75 | Autorimesse e parcheggi coperti > 300 mq | Quinquennale (5 anni) |
| Attività n. 74 | Impianti termici (centrali termiche) > 116 kW | Quinquennale (5 anni) |
SCIA antincendio e categorie A, B e C
Le attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco sono suddivise nelle categorie A, B e C in funzione delle loro caratteristiche, delle dimensioni, della complessità tecnica e del livello di rischio.
Per le attività soggette, la SCIA antincendio deve essere presentata al Comando dei Vigili del Fuoco prima dell’avvio dell’attività, insieme alla documentazione richiesta.
Per le attività di categoria B e C, i progetti relativi a nuovi impianti, costruzioni o modifiche che comportano un aggravio delle condizioni di sicurezza devono essere sottoposti all’esame del Comando secondo la procedura prevista.
Quando è necessario il CPI?
Il Certificato di Prevenzione Incendi non è un documento obbligatorio per ogni condominio. Il CPI è collegato, in particolare, alle attività di categoria C: dopo la presentazione della SCIA, il Comando effettua una visita tecnica e, in caso di esito positivo, rilascia il certificato.
Per le attività di categoria A e B, il procedimento si basa invece sulla presentazione della SCIA, ferma restando la possibilità per i Vigili del Fuoco di effettuare i controlli previsti dalla normativa.
La progettazione e gli eventuali lavori di adeguamento devono essere valutati anche alla luce del Codice di prevenzione incendi, nella versione vigente, e delle regole tecniche verticali applicabili. Tra queste rientrano la RTV V.6 per le autorimesse e la RTV V.14 per gli edifici di civile abitazione.
Ogni quanto deve essere rinnovata la conformità antincendio?
Il titolare dell’attività soggetta deve presentare il rinnovo periodico della conformità antincendio, dichiarando che non sono intervenute variazioni nelle condizioni di sicurezza.
La periodicità ordinaria del rinnovo è quinquennale. Per gli edifici civili soggetti all’attività n. 77, il termine è invece decennale.
Il termine decennale non deve essere esteso automaticamente alle autorimesse o alle centrali termiche: per queste attività occorre verificare la periodicità prevista dalla disciplina applicabile e dalla specifica posizione antincendio.
2. Obblighi dell’amministratore e gestione della sicurezza.
L’amministratore deve occuparsi della gestione delle parti comuni, della conservazione della documentazione dell’edificio e dei dati relativi alle condizioni di sicurezza, nell’ambito delle attribuzioni previste dall’art. 1130 del Codice civile.
In pratica, l’amministratore dovrebbe verificare la presenza di attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco, controllare le scadenze della SCIA e dei rinnovi, conservare le relazioni tecniche e sottoporre all’assemblea gli interventi necessari.Per le attività soggette, devono essere mantenuti efficienti i sistemi, i dispositivi, le attrezzature e le altre misure di sicurezza antincendio adottate. I controlli, le verifiche, le manutenzioni e le attività informative devono essere annotati in un registro aggiornato e disponibile per i controlli.
Nel registro è opportuno riportare la data del controllo, il presidio verificato, l’esito dell’intervento, le eventuali anomalie, le misure correttive adottate, il soggetto incaricato e la data della verifica successiva.
Manutenzione di estintori, porte tagliafuoco e impianti
La manutenzione deve riguardare, in base alla configurazione dell’edificio, estintori, porte resistenti al fuoco, impianti di rivelazione, idranti, illuminazione di sicurezza, segnaletica, vie di esodo e altri presidi antincendio.Le verifiche devono essere eseguite secondo la regola tecnica applicabile, le istruzioni del fabbricante o dell’installatore e la documentazione relativa all’attività. Il D.M. 1 Settembre 2021 disciplina il controllo e la manutenzione nel relativo ambito applicativo e prevede, nei casi stabiliti, l’intervento di tecnici manutentori qualificati.Il decreto deve però essere letto in relazione alla disciplina della sicurezza antincendio nei luoghi di lavoro. Non è quindi corretto presentarlo come un obbligo identico e automatico per ogni condominio residenziale privo di lavoratori.
Piano di emergenza: quando è obbligatorio?
Il piano di emergenza non è automaticamente obbligatorio per ogni condominio residenziale.Il D.M. 2 Settembre 2021 si applica ai luoghi di lavoro e prevede il piano di emergenza, tra gli altri casi, quando:
- sono presenti almeno dieci lavoratori;
- il luogo di lavoro è aperto al pubblico e vi sono più di cinquanta persone contemporaneamente;
- l’attività rientra nell’Allegato I al D.P.R. 151/2011.
Se il condominio comprende un luogo di lavoro, ad esempio per la presenza di un portiere o di altro personale, devono essere valutati anche gli obblighi previsti dal D.M. 3 Settembre 2021, relativo ai criteri generali di prevenzione, protezione e gestione del rischio incendio nei luoghi di lavoro.
3. Come si dividono le spese antincendio?
Le spese per gli impianti e le parti comuni sono normalmente ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà. Se, però, un impianto o una parte dell’edificio serve i condòmini in misura diversa, può applicarsi il criterio dell’utilità oppure la spesa può essere posta a carico del solo gruppo di proprietari che ne beneficia. Art. 1123 del Codice Civile per esempio, un impianto antincendio destinato all’intero fabbricato può essere ripartito secondo i millesimi generali. Un intervento riferito esclusivamente all’autorimessa può invece riguardare soltanto i proprietari dei box, se questi sono gli unici soggetti che ne traggono utilità.Quando un’opera interessa contemporaneamente l’autorimessa, le strutture comuni e le vie di accesso, la ripartizione deve distinguere le singole componenti dell’intervento. È quindi opportuno che la delibera indichi con chiarezza la parte dell’edificio interessata e il criterio utilizzato.Per i lavori straordinari e le innovazioni deve essere costituito un fondo speciale, salvo la possibilità di costituirlo progressivamente quando il contratto prevede pagamenti per stati di avanzamento. Articolo 1135 del Codice Civile.
4. Responsabilità e sanzioni
Il mancato deposito della SCIA o il mancato rinnovo della conformità antincendio possono comportare conseguenze penali nei casi specificamente previsti dall’art. 20 del D.Lgs. 139/2006. La norma riguarda, tra l’altro, attività che comportano la detenzione o l’impiego di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti dai quali possano derivare gravi pericoli per le persone o i beni. Art.20, comma 1 del D.Lgs. 139/2006 Nei casi previsti, la sanzione può consistere nell’arresto fino a un anno o nell’ammenda da 258 a 2.582 euro. Le dichiarazioni e le certificazioni non veritiere sono soggette a una distinta fattispecie penale. Art.20, comma 2 del D.Lgs 139/2006 la responsabilità non ricade automaticamente sull’amministratore o su tutti i condòmini. Occorre individuare il titolare dell’attività, i poteri concretamente esercitati, gli incarichi ricevuti e le omissioni effettivamente imputabili. Art. 16 del D.Lgs 139/2006 sul piano civile, la responsabilità dell’amministratore deve essere valutata caso per caso, verificando l’eventuale omissione di attività dovute, il danno prodotto e il collegamento tra la condotta e il pregiudizio.
Avv Alessia Smaldino
Domande Frequenti (FAQ) sull’Antincendio in Condominio
1. Un condominio con altezza inferiore a 24 metri ha sempre l’obbligo del CPI o della SCIA?
No, l’altezza dell’edificio non è l’unico parametro. Anche se un condominio ha un’altezza antincendio inferiore a 24 metri (e quindi non rientra nell’Attività n. 77 del DPR 151/2011), potrebbe comunque essere soggetto agli obblighi antincendio se al suo interno sono presenti altre attività soggette. Ad esempio:
- Un’autorimessa o parcheggio coperto con superficie superiore a 300 mq (Attività n. 75);
- Una centrale termica con potenza superiore a 116 kW (Attività n. 74).
2. Chi paga l’adeguamento antincendio dei box auto individuali e delle autorimesse?
La ripartizione delle spese segue il principio dell’utilità (art. 1123, comma 2, Codice Civile):
- Lavori nell’autorimessa comune: le spese per l’adeguamento dell’autorimessa (portoni tagliafuoco, idranti, illuminazione di emergenza) gravano esclusivamente sui proprietari dei box o posti auto, ripartite in base ai rispettivi millesimi di proprietà del corsello o dell’autorimessa.
- Adeguamento di strutture comuni dell’edificio: se i lavori antincendio riguardano elementi strutturali o vie di fuga a servizio dell’intero fabbricato, la spesa viene ripartita tra tutti i condòmini in base ai millesimi generali.
3. Il Piano di Emergenza ed Evacuazione è obbligatorio in tutti i condomìni?
No, non è automatico per tutti i condomìni residenziali. Il Piano di Emergenza è obbligatorio principalmente nei luoghi di lavoro regolati dal D.M. 2 settembre 2021 e dal D.Lgs. 81/2008. In ambito condominiale diventa obbligatorio se:
- Nel condominio è presente personale dipendente (es. portiere, custode o addetti alle pulizie assunti dal condominio) e si rientra nei parametri del decreto;
- L’edificio rientra in specifiche categorie ad alto afflusso o con regole tecniche verticali che ne richiedono la predisposizione. Negli altri casi residenziali, è comunque fortemente consigliato predisporre una guida con le buone norme di comportamento in caso di incendio.
4. Cosa rischia l’amministratore se la SCIA antincendio è scaduta?
Il mancato rinnovo della conformità antincendio o la mancata presentazione della SCIA per attività soggette può comportare responsabilità civili e penali (art. 20 del D.Lgs. 139/2006), che prevedono sanzioni pecuniarie e, nei casi più gravi, l’arresto. Tuttavia, la responsabilità non ricade automaticamente sull’amministratore: occorre verificare se l’amministratore ha tempestivamente informato l’assemblea e richiesto i fondi per i lavori, o se sia stata l’assemblea a deliberare contro l’adeguamento o a non stanziare il budget necessario.
Vuoi proteggere il tuo condominio ed evitare spese non dovute?
Gestire gli obblighi antincendio e verificare la correttezza delle delibere o dei decreti di ripartizione spese richiede competenza e trasparenza.
Unisciti all’Associazione Tutela Condomini! Iscrivendoti avrai accesso al nostro supporto legale e tecnico specializzato, consulenze personalizzate sulle delibere condominiali e guide aggiornate sulla sicurezza del tuo edificio.
👉 Diventa Socio di Tutela Condomini – Scopri i vantaggi dell’iscrizione
