Attenzione ad individuare esattamente dove si sono verificati i danni e chi può domandare il risarcimento.
La materia condominiale è particolarmente insidiosa ed anche quando si ritiene di avere subito un danno, si deve prestare massima attenzione alla distinzione tra bene di proprietà esclusiva e bene condominiale, per non vedersi rigettata la domanda.
LA VICENDA
Tizio, proprietario di un appartamento posto al penultimo piano di uno stabile, riteneva di subire danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e dal balcone aggettante ivi presente. Le infiltrazioni erano localizzate sulla facciata dell’edificio e sul sottoterrazzo corrispondente al balcone di sua proprietà, ove avevano provocato distacco di intonaco, mentre non interessavano l’interno dell’appartamento.
Tizio proponeva ricorso per ATP, ove veniva confermato che le infiltrazioni provenivano dal terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva di Caio, che però negava il risarcimento contestando, tra l’altro, la carenza di legittimazione di Tizio a chiedere i danni.
Tizio pertanto adiva il Giudice di Pace di Napoli, che gli dava ragione e condannava Caio quale proprietario del terrazzo ed il Condominio quale soggetto tenuto alla manutenzione del lastrico al risarcimento dei danni nella misura di cui all’art. 1126 c.c..
Proponeva appello il solo Caio, ribadendo la carenza di legittimazione attiva, ovverosia che Tizio non poteva domandare il risarcimento dei danni, perché i danni medesimi avevano riguardato solo beni condominiali e non beni di proprietà esclusiva e peraltro Tizio non dichiarava di agire per la tutela della cosa comune. Secondo tale tesi difensiva, il condominio avrebbe dovuto chiedere i danni, non Tizio.
LA SENTENZA
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 10780/19 del 03/12/19, chiariva ancora una volta che : “in tema di balconi aggettanti, nel senso che sporgono dalla facciata frontale del palazzo e sono un prolungamento verso l’esterno dell’appartamento a cui afferiscono, la S.C. ha definitivamente chiarito anche di recente e in modo condivisibile, che tutto il balcone aggettante, parte superiore ed inferiore, compresa la soletta e i frontali, sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ.( cfr sent Cass n. 15913/2007; non solo, ma tali di tipi di balcone non rientrano neppure in parte tra le cose comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, e neppure il rivestimento del parapetto e della soletta devono essere considerati beni comuni se non svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, se non costituiscono elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e non contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole cfr sent Cass n. 30071/2017 , n. 6624/2012 , sent n. 13509/2012, ord Cass n. 27083/2018).”. Tanto premesso accoglieva integralmente l’appello osservando che: “la parte ammalorata relativamente alla quale è stata riconosciuta una somma risarcitoria … a Tizio … , è la zona inferiore del prolungamento della terrazza a livello dell’appartamento al quinto piano di tal che ,a prescindere dalla qualificazione della terrazza, condominiale o di proprietà esclusiva , sicuramente il prolungamento dello stessa , che fa da copertura al balcone di … Caio … , non è di pertinenza di questi ultimi, non rientra neppure in parte nella loro proprietà privata ed esclusiva , con la ulteriore conseguenza che in capo agli appellati non sussiste alcuna titolarità al diritto risarcitorio come riconosciuto dal primo giudice”.
Pertanto, prima di iniziare qualsiasi azione giudiziaria è necessario verificare che il danno abbia riguardato un bene di proprietà esclusiva, altrimenti dovrà essere sollecitato l’amministratore ad intervenire.
Avv. Carlo Maggio
