Assemblea ed Amministratore,  Parti comuni e proprietà individuali,  Proprietà e diritti reali in condominio

Attività vietate dal regolamento condominiale: cosa succede se il condomino non rispetta l’ordine del Giudice di non destinare il suo appartamento ad attività di club scambista.

Suprema Corte Cassazione, Ord. n. 29131/20 del 18/12/20

L’interessante sentenza in oggetto riguarda il caso, non infrequente, di svolgimento da parte di alcuni condomini o loro conduttori, di attività vietate dal regolamento condominiale e dei mezzi che si possono utilizzare per indurre gli inadempienti a non fare qualcosa.

Il Tribunale di Milano condannava la società conduttrice di un club privè per scambisti ed il proprietario dell’immobile (locatore) a rispettare il divieto, contenuto nel regolamento di condominio, volto ad impedire lo svolgimento nello stesso di attività “di scambio di coppie”, condannandoli, altresì, al pagamento di una somma di danaro per ogni giorno di mancato rispetto del divieto (art. 614 bis c.p.c.).

La società conduttrice, furbescamente, cessava l’attività. Al suo posto subentrava quale locatore una associazione che riprendeva, poco dopo, a svolgere la medesima attività vietata.

La condomina che aveva promosso il giudizio, pertanto, attivava la sentenza ed intimava, con precetto notificato ai proprietari dell’immobile locato, il pagamento della somma di denaro sino a quel momento maturata per il mancato rispetto del divieto.

Formulava opposizione il proprietario dell’immobile deducendo, tra l’altro, che la sentenza era stata resa nei confronti della prima società e non era opponibile alla seconda società, la cui attività era iniziata successivamente alla condanna. L’opposizione veniva rigettata in primo e secondo grado e giungeva in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, così pronunciava: “1.1 È manifestamente infondato nella parte in cui con esso si sostiene che l’accertamento contenuto nel titolo esecutivo non avrebbe valore in relazione all’attività svolta dalla associazione nuova conduttrice dell’immobile. Come infatti correttamente osservato dalla corte di appello, la pronuncia di cui al titolo esecutivo, consistente nella condanna a cessare lo svolgimento dell’attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell’immobile dei ricorrenti, era stata emessa (anche) direttamente nei confronti di questi ultimi, così come la condanna al pagamento di una somma di danaro per l’eventuale inosservanza dell’obbligo. Di conseguenza, il titolo aveva efficacia diretta nei loro confronti, anche nella parte relativa al pagamento della somma di danaro per l’inosservanza dell’obbligo di “non facere”, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., per il solo fatto che l’attività vietata continuasse ad essere svolta nel loro immobile, e ciò indipendentemente dal relativo conduttore, la cui mancata partecipazione al presente giudizio è dunque del tutto irrilevante”.

L’art. 614 bis c.p.c., è stato introdotto nell’ordinamento nel 2009, dalla legge 69/2009 quale strumento di coercizione indiretta al fine di incentivare l’adempimento spontaneo degli obblighi che non risultano facilmente coercibili. La norma, di derivazione francese (cd. astreinte) infatti, prevede in capo al soggetto inadempiente l’obbligo di pagare una somma di denaro, al fine di indurlo a realizzare la sua obbligazione, può essere molto efficace in caso di condomini particolarmente refrattari a rispettare il regolamento condominiale ed alla stessa può ricorrere ciascun condomino, qualora l’amministratore non assuma l’iniziativa.                                                                              

Avv. Carlo Maggio

Pic by Avv. Carlo Maggio

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