In tema di locazioni, ad uso abitativo o ad uso differente (es. commerciale o professionale), il conduttore dell’unità immobiliare ha diritto al rimborso della spesa effettuata per la manutenzione della medesima solamente se dà prova che essa avesse carattere d’urgenza e solo se ha agito avendo avvisato il locatore.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, in più occasioni, sulla materia del rimborso spese al conduttore.
Si tratta di un tema di grande interesse e sovente foriero di contenzioso, specie se le spese sono ingenti.
Scorgendo l’archivio giurisprudenziale in materia, si scorgono un numero non limitato di pronunciamenti sul tema.
Al riguardo, per come lo ha affrontato e risolto merita menzione, ad avviso di chi scrive, la sentenza n. 4064 del 20 febbraio 2014 della Corte di Cassazione con la quale ha affrontato l’argomento confermando il proprio consolidato ed unanime orientamento in merito alla rimborsabilità delle spese effettuate dal conduttore sull’unità immobiliare concessagli in locazione.
Un pronunciamento non proprio recente ma sicuramente meritevole di citazione per chiarezza e come si diceva, espressione di un principio consolidato.
Come sempre in questi casi è bene partire dalle norme.
Riparazioni da parte del conduttore, le norme
Norma di riferimento è l’art. 1577 del codice civile, rubricato Necessità di riparazioni, che recita:
“Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore” .
Insomma devono ricorrere tre elementi affinché il conduttore possa reclamare presso il locatore il rimborso della spesa:
a) non si deve trattare di spesa a suo carico (ossia di spese di piccola manutenzione dovute all’uso, cfr. su tutti art. 1609 c.c.);
b) si deve trattare di spesa urgente;
c) deve contemporaneamente avvisare il proprietario.
Come sempre è doveroso domandarsi chi, nel caso di contestazioni, debba fornire prova degli elementi che consentono il rimborso.
Al riguardo nessuna deviazione dal principio generale dell’onere della prova previsto dall’art. 2697 c.c.
In sostanza di tutti questi fatti è il conduttore stesso che deve fornire prova.
Riparazioni da parte del conduttore, l’onere della prova
In tal senso, afferma la Cassazione nella sentenza n. 4064, . è infatti ius receptum che il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell’urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori (ex multis Cass. 10742 del 2002, 4583 del 2008, 16136 del 2010). (Cass. 20 febbraio 2014 n. 4064).
È questa dunque la lettura che la giurisprudenza fornisce della locazione “dare contemporaneamente avviso”. Nella sostanza il proprietario dev’essere informato per avere comunque la possibilità d’intervenire immediatamente.
Ogni ritardo rispetto all’urgenza della situazione dev’essere considerato causa di diretto intervento da parte del conduttore. (Contestazione da parte del conduttore di spese condominiali richieste dal proprietario).
Riparazioni da parte del conduttore, che cosa deve intendersi esattamente con urgenza?
Secondo la giurisprudenza le riparazioni urgenti “hanno come caratteristica la “indifferibilità” rispetto all’interesse del creditore; ossia, sono quelle che “non possono procrastinarsi sino al tempo necessario perché il locatore sia avvertito e possa provvedere alla riparazione”.
Si tratta cioè delle riparazioni improcrastinabili, sicché un ritardato intervento riparatore dilaterebbe il guasto (ad es., la rottura di un tubo di adduzione dell’acqua)” (così Trib. Modena 25 febbraio 2006).
Un concetto molto simile a quello di urgenza dell’intervento nell’ambito condominiale ma che rispetto ad esso deve sempre tenere conto di un aspetto: il proprietario deve comunque essere messo a conoscenza della situazione al fine, laddove sia possibile, intervenire negli stessi modi e tempi in cui interverrebbe il conduttore.
E ciò, nel condominio, non è necessario al fine di chiedere il rimborso, ai sensi dell’art. 1134 c.c., della spesa effettuata per le parti comuni dal singolo condomino.
Riparazioni da parte del conduttore, senza accordo nessuna compensazione col canone
Il ragionamento, logico ma giuridicamente non sempre calzante, che sovente viene esposto è grosso modo questo: se il conduttore ha eseguito la spesa nei modi previsti dalla legge, allora potrà compensare l’importo sborsato direttamente sul canone di locazione.
Giusto?
Non sempre. Spieghiamo le ragioni.
Il canone di locazione, pattuito col locatore alla stipula del contratto, è credito certo, liquido ed esigibile in ragione, ad esempio, iniziato il mese di riferimento.
La spesa per riparazioni urgenti, invece, diviene credito verso il locatore aventi caratteristiche di certezza, liquidità ed esigibilità fino a quando non è accettata dal citato locatore ovvero giudizialmente accertata come spesa per riparazione urgente dall’Autorità Giudiziaria.
È bene rammentare infatti che, ai sensi dell’art. 1243, primo comma, del codice civile v’è compensazione legale delle spese “tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono ugualmente liquidi ed esigibili. .
Fonte: https://www.condominioweb.com/conduttore-reclamare-al-locatore-il-rimborso-della-spesa-urgente.2105
