Insegne commerciali e facciata condominiale: il diritto all’uso della cosa comune.
L’installazione di un’insegna commerciale sulla facciata del condominio è spesso fonte di accesi contenziosi tra commercianti e amministratori. Ma è sempre legittimo il divieto imposto dall’assemblea? La risposta risiede nella distinzione cruciale tra regolamento condominiale assembleare e regolamento contrattuale.
In questo articolo analizzeremo perché una delibera approvata a maggioranza non può impedire al conduttore di un locale di identificare la propria attività e quando, invece, è necessaria l’unanimità dei condomini e la trascrizione nei registri immobiliari per rendere il divieto opponibile. Scopriremo insieme perché, in assenza di un vincolo contrattuale specifico, il diritto all’uso della cosa comune (ex art. 1102 c.c.) prevale sulle pretese del condominio.
Il caso pratico:
Il conduttore di un locale ad uso commerciale, con ingresso dalla pubblica via, intende porre sulla facciata un’ insegna che identifica la sua attività commerciale.
Nel contratto di locazione il conduttore si era impegnato a rispettare il regolamento di condominio. L’amministratore del fabbricato, dopo l’installazione della insegna gli intima di rimuoverla in virtù di una delibera assembleare votata all’unanimità dei condomini che stabilisce il divieto di porre insegne sulla facciata.
Il divieto è inserito nel successivo regolamento di condominio, adottato a maggioranza ma non trascritto e non sottoscritto da tutti i condomini, tra i quali il proprietario del negozio.
Il conduttore è tenuto a rimuovere l’insegna? Il quesito ruota intorno alla natura dei regolamenti di condominio ed alla possibilità di imporre limitazioni al godimento della cosa comune o anche imporre servitù a carico delle proprietà individuali.
Regolamento assembleare vs contrattuale: le differenze sostanziali.
Come noto esistono due tipi di regolamenti: quelli assembleari, ovvero approvati in assemblea e quelli contrattuali. I regolamenti contrattuali possono essere approvati a maggioranza in assemblea ed hanno la natura di strumenti di regolamentazione nell’uso della cosa comune e dei servizi.
Come tali, contenendo solo norme regolamentari, non possono imporre limitazioni ai diritti individuali dei condomini né al godimento delle proprietà private.
I regolamenti contrattuali, come suggerisce il nome, hanno natura di contratti, pertanto devono essere approvati all’unanimità dei condomini o stipulati tra i condomini o ancora imposti dall’unico proprietario dell’immobile all’atto della vendita delle singole unità.
L’opponibilità del divieto: l’importanza della trascrizione.
Trattandosi di un contratto che incide sui diritti di proprietà dei singoli, necessita della forma scritta ad substantiam (al pari di un atto costitutivo di diritti reali) e pertanto deve essere sottoscritto da tutti i condomini / comproprietari e non può essere imposto dalla maggioranza alla minoranza.
Al fine di essere opponibile ai successivi acquirenti il regolamento contrattuale deve essere trascritto nei registri immobiliari, essendo insufficiente, per maggioritaria giurisprudenza, il mero richiamo effettuato nell’atto di vendita del singolo immobile.
Ciò perché il diritto reale non trascritto non è opponibile ai terzi e la disciplina della trascrizione è irrinunciabile.
In ultimo si deve evidenziare che il contenuto del limite imposto da un regolamento contrattuale, avendo sostanzialmente la natura di servitù, deve essere dettagliatamente descritto ed individuato, non potendosi ritenere valide le statuizioni contenenti divieti generici o indeterminati.
Alla luce di ciò il conduttore può mantenere l’insegna, poiché il regolamento non ha natura contrattuale e il divieto non può essere imposto al proprietario locatore.
Avv. Carlo Maggio
