Defunto condomino e voto in assemblea: chi rappresenta gli eredi?

Premessa:

La morte di un condomino non riguarda soltanto l’aggiornamento dei dati anagrafici o la gestione delle spese condominiali. Può incidere anche sul modo in cui l’unità immobiliare partecipa all’assemblea e sul soggetto che può ricevere la convocazione ed esprimere il voto.

Dal momento del decesso si apre la successione nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto, mentre l’eredità si acquista con l’accettazione. (Art. 456 e 459 c.c.)

Nel periodo che intercorre tra la morte, l’eventuale accettazione o rinuncia all’eredità e la definitiva individuazione dei titolari dell’immobile, l’amministratore deve prestare particolare attenzione alle convocazioni. Non è infatti sufficiente indicare genericamente “gli eredi” del condomino defunto: occorre capire chi siano gli aventi diritto e, se l’unità è diventata di proprietà indivisa di più persone, chi sia il rappresentante unico autorizzato a partecipare all’assemblea (Art. 67 disp. att. c.c.).

È proprio su questo punto che nascono i dubbi più frequenti: gli eredi possono votare separatamente? Chi deve essere convocato se nessuno ha ancora accettato? Cosa accade se gli eredi non riescono a trovare un accordo? E come deve comportarsi l’amministratore per evitare contestazioni sulla validità dell’assemblea? Nelle prossime sezioni vediamo le principali regole da conoscere con un linguaggio semplice e alcuni esempi pratici.

Cosa deve accertare l’amministratore?

Quando muore un condomino, l’amministratore deve affrontare una questione apparentemente semplice, ma che può creare problemi nella convocazione dell’assemblea e nella validità delle delibere: chi deve essere convocato e chi può votare per l’unità immobiliare appartenuta al defunto?La risposta dipende innanzitutto dalla situazione successoria.Bisogna capire, infatti:

• chi sono i chiamati all’eredità;
• se l’eredità è stata accettata;
• se uno o più chiamati hanno rinunciato;
• se l’immobile è entrato in una comunione ereditaria;
• se è stato nominato un curatore dell’eredità giacente;
• se l’unità immobiliare appartiene ancora indivisa a più persone.

Il punto centrale è che, quando una singola unità immobiliare appartiene pro indiviso a più persone, gli interessati non possono normalmente presentarsi in assemblea come tanti condomini distinti, ciascuno con un proprio voto. Per quella unità deve essere espressa una posizione unitaria.

Dopo la morte del condomino si apre la successione

La successione si apre al momento della morte e nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto, secondo quanto stabilito dall’art. 456 del Codice civile.

Questo, però, non significa che l’amministratore possa automaticamente convocare una formula generica come “gli eredi del signor Rossi” e considerare risolto ogni problema.Dopo il decesso occorre distinguere tra:

1. i possibili chiamati all’eredità;
2. le persone che hanno effettivamente accettato l’eredità;
3. coloro che hanno rinunciato;
4. l’eventuale curatore dell’eredità giacente;
5. eventuali ulteriori successibili chiamati dopo la rinuncia dei primi interessati.

La posizione dell’immobile all’interno della successione deve quindi essere verificata prima di stabilire chi debba partecipare all’assemblea.

Gli eredi votano “a testa”?

No, se l’unità immobiliare è in proprietà indivisa

L’art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce espressamente:

“Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.” Art. 67 Disp. Att. c.c.

La regola vale anche quando la comproprietà deriva da una successione.Se, per esempio, un appartamento apparteneva al defunto e, dopo la successione, è diventato indivisamente di proprietà di tre figli, i tre coeredi non hanno tre voti separati in assemblea. Per l’unità immobiliare deve essere individuato un unico rappresentante.

In termini pratici, il rappresentante unico è il soggetto che porta in assemblea la posizione della comproprietà.Non si tratta, quindi, di sommare tanti voti quanti sono gli eredi. La comproprietà dell’unità immobiliare esprime una posizione assembleare unitaria, mentre il valore millesimale resta collegato all’unità e alla relativa quota di partecipazione al condominio.La Corte di cassazione ha chiarito che i comproprietari pro indiviso devono nominare un rappresentante che esprima una volontà unica e che, ai fini del computo dei partecipanti, essi “contano per uno”, senza moltiplicare il numero dei voti in base al numero delle persone coinvolte (Cass. Civ. 15705/2020).

Che cosa significa il richiamo all’art. 1106 del Codice civile?

L’art. 67 disp. att. c.c. richiama l’art. 1106 c.c., norma che disciplina il regolamento della comunione e la possibilità di delegare l’amministrazione della cosa comune.

È però importante non semplificare eccessivamente questo rinvio.Il testo vigente dell’art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che il rappresentante deve essere designato dai comproprietari interessati secondo il richiamo all’art. 1106 c.c.; non prevede, invece, che l’amministratore del condominio possa scegliere autonomamente uno degli eredi o che il giudice debba sempre nominare automaticamente il rappresentante dell’unità immobiliare.

La designazione deve quindi provenire dalla comunione dei comproprietari. L’amministratore dovrebbe farsi consegnare una comunicazione scritta, preferibilmente sottoscritta dagli interessati, dalla quale risulti chi è stato incaricato di partecipare all’assemblea.

Cosa succede se gli eredi non trovano un accordo?

Il problema più frequente si verifica quando gli eredi litigano e non riescono a decidere chi debba rappresentare l’unità immobiliare.In questo caso, ogni coerede non può semplicemente presentarsi in assemblea pretendendo di esprimere un voto autonomo per la propria quota. La regola del rappresentante unico rimane applicabile all’unità in proprietà indivisa.

Il contrasto deve essere risolto all’interno della comunione ereditaria. Se il disaccordo impedisce il funzionamento della gestione o il raggiungimento della necessaria decisione, il singolo interessato può rivolgersi all’autorità giudiziaria secondo le regole della comunione. L’art. 1105 c.c. consente infatti di ricorrere al giudice quando non vengono adottati i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza.

La Corte di cassazione ha affermato che, quando il mancato accordo tra i comproprietari impedisce di raggiungere l’unanimità necessaria nel condominio minimo, occorre adire l’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. Civ. 15705/2020).

In caso di disaccordo tra gli eredi, il problema non si risolve attribuendo un voto a ciascuno. Se il contrasto blocca la gestione dell’immobile o il funzionamento dell’assemblea, gli interessati possono ricorrere al giudice secondo le regole della comunione.

Eredità non ancora accettata ed eredità giacente

Un’altra situazione delicata è quella in cui nessuno dei chiamati abbia ancora accettato l’eredità.L’art. 528 del Codice civile prevede che, quando il chiamato non ha accettato l’eredità e non si trova nel possesso dei beni ereditari, il tribunale possa nominare un curatore dell’eredità, su richiesta degli interessati oppure anche d’ufficio.

Il curatore non è un semplice referente informale. La legge gli attribuisce il compito di inventariare l’eredità, esercitarne e promuoverne le ragioni, rispondere alle domande rivolte contro l’eredità e amministrare i beni ereditari.

Di conseguenza, se è già stato nominato un curatore dell’eredità giacente e l’unità immobiliare rientra nell’asse ereditario, l’amministratore dovrebbe indirizzare le comunicazioni relative alla gestione dell’immobile al curatore, verificando gli estremi del provvedimento di nomina.L’amministratore dovrebbe inoltre verificare l’eventuale esistenza della curatela attraverso la documentazione disponibile e il registro delle successioni, nel quale vengono annotate anche le nomine dei curatori delle eredità giacenti.

Se tutti gli eredi hanno rinunciato?

La rinuncia all’eredità deve essere effettuata con una dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del tribunale competente e inserita nel registro delle successioni.

Chi rinuncia è considerato, in linea generale, come se non fosse mai stato chiamato all’eredità.

La rinuncia di uno o più chiamati, tuttavia, non significa automaticamente che l’immobile sia privo di titolare o che il condominio possa continuare a rivolgersi genericamente agli “eredi”. Occorre verificare se, dopo la rinuncia, siano chiamate altre persone secondo le regole della successione.Solo in mancanza di altri successibili l’eredità è devoluta allo Stato, che acquista di diritto senza bisogno di accettazione e non può rinunciare.

Per questo motivo, in presenza di rinunce, l’amministratore dovrebbe evitare di individuare autonomamente un nuovo votante. È necessario ricostruire la situazione successoria e verificare chi sia il soggetto legittimato a rappresentare l’eredità o il bene.

L’errore da evitare: convocare genericamente “gli eredi del signor X”

L’art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l’avviso di convocazione deve essere comunicato agli aventi diritto e prevede che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione, la deliberazione sia annullabile su iniziativa degli assenti o dei dissenzienti non ritualmente convocati.

La convocazione generica agli “eredi del signor X” può quindi essere rischiosa quando l’amministratore conosce, o può ragionevolmente individuare, le persone che hanno assunto la qualità di eredi o che vantano diritti sull’unità immobiliare.

La regola pratica è quindi la seguente:

• se gli eredi o i comproprietari sono individuabili, la convocazione dovrebbe essere indirizzata personalmente a ciascun avente diritto;
• se l’unità è in proprietà indivisa, gli interessati dovranno poi designare un unico rappresentante per la partecipazione all’assemblea;
• se è stato nominato un curatore dell’eredità giacente, occorre coinvolgere il curatore secondo i poteri risultanti dal provvedimento di nomina;
• se vi sono rinunce, bisogna verificare chi siano i successivi chiamati o quale sia la situazione dell’eredità;
• non è sufficiente scegliere unilateralmente l’erede che appare più disponibile o che abita nell’appartamento.

L’ultimo domicilio noto è sufficiente?

L’ultimo domicilio del defunto è rilevante per stabilire il luogo di apertura della successione, come prevede l’art. 456 c.c. Codice civileQuesta norma, però, non contiene una disciplina completa della convocazione dell’assemblea condominiale.Di conseguenza, non è prudente affermare in modo assoluto che l’amministratore possa sempre considerare sufficiente l’invio dell’avviso all’ultimo domicilio noto del defunto, soprattutto quando conosce i nominativi degli eredi o degli altri titolari di diritti sull’immobile.L’invio all’ultimo domicilio noto può rappresentare una cautela utile quando non sia ancora possibile individuare un diverso destinatario, ma non sostituisce la verifica degli aventi diritto e dell’eventuale curatore dell’eredità giacente. La regola centrale resta quella dell’art. 66 disp. att. c.c.: la convocazione deve raggiungere gli aventi diritto individuabili. Art. 66 disp. att. c.c.

Come dovrebbe comportarsi l’amministratore?

Quando riceve notizia della morte di un condomino, l’amministratore dovrebbe procedere con ordine:

1. Verificare la situazione dell’immobile

Occorre capire se l’unità immobiliare è diventata oggetto di una comunione ereditaria e quali siano le quote dei diversi successori.

2. Individuare gli aventi diritto

L’amministratore dovrebbe acquisire, per quanto possibile, la documentazione relativa alla successione, alle accettazioni, alle rinunce e agli eventuali provvedimenti di nomina del curatore.

3. Evitare convocazioni impersonali quando i destinatari sono noti

Se i coeredi o gli altri titolari di diritti sono identificabili, è preferibile inviare la convocazione nominativamente, conservando la prova dell’invio e della ricezione. La mancata o incompleta convocazione di un avente diritto può esporre la delibera ad annullamento.

4. Chiedere la designazione del rappresentante unico

Quando l’unità è in proprietà indivisa, l’amministratore dovrebbe chiedere ai comproprietari di comunicare per iscritto il nominativo del rappresentante unico che parteciperà all’assemblea.

5. Non attribuire automaticamente il voto a uno solo degli eredi

La semplice presenza di un coerede non dimostra necessariamente che egli sia stato designato come rappresentante della comproprietà. In mancanza di un accordo valido, il conflitto deve essere affrontato secondo le regole della comunione e, se necessario, davanti all’autorità giudiziaria.

6. Verificare l’eventuale nomina del curatore

Se l’eredità è giacente, il curatore è il soggetto incaricato di amministrare i beni ereditari e di esercitare le relative ragioni.

Un chiarimento sulla comunione ereditaria

È utile distinguere la comunione ereditaria in senso generale dalla comunione relativa a una specifica unità immobiliare condominiale.L’art. 67 disp. att. c.c. disciplina direttamente il caso in cui una singola unità immobiliare condominiale appartenga indivisamente a più persone. (Art. 67 disp. att.c.c.)

La Corte d’appello di Napoli ha sottolineato che tale disposizione è dettata specificamente per il condominio e non può essere applicata automaticamente a ogni comunione ereditaria considerata in astratto.

Nel caso del condominio, tuttavia, quando l’unità appartiene indivisamente a più eredi, l’art. 67 rappresenta la disposizione centrale da applicare per stabilire il modo di partecipazione all’assemblea.

Domande frequenti

Gli eredi hanno un voto ciascuno?

No. Se l’unità immobiliare è in proprietà indivisa, gli eredi hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea. (Art. 67 disp. att.c.c.)

Il coerede con la quota maggiore può votare da solo?

Non automaticamente. La maggiore quota ereditaria non attribuisce, da sola, il diritto di rappresentare l’intera comunione in assemblea. Occorre una designazione conforme alle regole applicabili alla comproprietà. (Art. 67 disp. att.c.c.)

Se un solo erede si presenta in assemblea, può votare?

La sola presenza non è sufficiente a trasformare automaticamente il coerede nel rappresentante dell’intera unità. In caso di mancato accordo, la questione deve essere risolta all’interno della comunione oppure, quando il contrasto impedisce la decisione, mediante ricorso all’autorità giudiziaria.

Se tutti gli eredi hanno rinunciato, chi deve essere convocato?

La rinuncia di alcuni chiamati impone di verificare chi siano i successivi chiamati all’eredità. Se non vi sono altri successibili, l’eredità è devoluta allo Stato; se invece ricorrono i presupposti dell’eredità giacente, può essere nominato un curatore.

È sufficiente scrivere “eredi del signor X” nell’avviso?

Non sempre. Quando gli aventi diritto sono individuabili, la convocazione generica può essere contestata per omessa o incompleta convocazione.

Conclusioni

Quando muore un condomino, il problema non riguarda soltanto il pagamento delle spese, ma anche la corretta individuazione del soggetto che può partecipare all’assemblea e votare.Se l’unità immobiliare è diventata di proprietà indivisa di più eredi, questi non votano ciascuno per conto proprio: devono esprimere una posizione unitaria attraverso un solo rappresentante. Art. 67 disp. att. c.c.Se invece l’eredità non è stata accettata, se vi sono state rinunce o se è stata aperta una curatela, l’amministratore deve prima ricostruire la situazione successoria e individuare il corretto referente.La convocazione indirizzata genericamente agli “eredi del signor X” può essere insufficiente quando le persone aventi diritto sono già identificabili. Per evitare contestazioni, l’amministratore dovrebbe convocare nominativamente gli aventi diritto conosciuti, verificare l’eventuale nomina del curatore e chiedere la designazione scritta del rappresentante unico della comproprietà.