Cosa stabilisce la Cassazione sulle attività vietate in condominio.
Questa interessante ordinanza riguarda un caso frequente: lo svolgimento di attività che il regolamento condominiale vieta, messe in atto da alcuni condomini o dai loro inquilini. Il provvedimento analizza inoltre i mezzi che i condomini possono utilizzare per costringere gli inadempienti a rispettare i divieti.
Come funziona l’art. 614-bis c.p.c. per le violazioni condominiali.
Il Tribunale di Milano ha condannato la società che gestiva un club privé per scambisti e il proprietario dell’immobile (locatore) a rispettare il divieto del regolamento di condominio. Tale regolamento impediva espressamente lo svolgimento di attività di “scambio di coppie”. Il giudice ha inoltre obbligato entrambi a pagare una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nel rispetto del divieto (art. 614 bis c.p.c.).
La società conduttrice, con uno stratagemma, ha cessato l’attività. Al suo posto è subentrata un’associazione che ha ripreso, poco dopo, la medesima attività vietata. La condomina che aveva promosso il giudizio ha quindi messo in esecuzione la sentenza: ha notificato un atto di precetto ai proprietari dell’immobile e ha intimato loro il pagamento della somma maturata fino a quel momento.
Formulava opposizione il proprietario dell’immobile deducendo, tra l’altro, che la sentenza era stata resa nei confronti della prima società e non era opponibile alla seconda società, la cui attività era iniziata successivamente alla condanna. L’opposizione veniva rigettata in primo e secondo grado e giungeva in sede di legittimità.
Il proprietario dell’immobile ha presentato opposizione. Sosteneva, tra l’altro, che la sentenza riguardasse la prima società e non vincolasse la seconda, che aveva iniziato l’attività dopo la condanna. I giudici di primo e secondo grado hanno rigettato l’opposizione, portando la questione davanti alla Corte di Cassazione.
Il Regolamento Condominiale e i Limiti d’Uso dell’Unità Immobiliare.
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e ha così pronunciato: “1.1 Il ricorso è manifestamente infondato nella parte in cui sostiene che l’accertamento del titolo esecutivo non abbia valore per l’attività della nuova associazione conduttrice.”
L’Escamotage Giuridico: Cessione dell’Attività e Subentro del Nuovo Soggetto.
Come infatti correttamente osservato dalla corte di appello, la pronuncia di cui al titolo esecutivo, consistente nella condanna a cessare lo svolgimento dell’attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell’immobile dei ricorrenti, era stata emessa (anche) direttamente nei confronti di questi ultimi, così come la condanna al pagamento di una somma di danaro per l’eventuale inosservanza dell’obbligo.
Di conseguenza, il titolo aveva efficacia diretta nei loro confronti, anche nella parte relativa al pagamento della somma di danaro per l’inosservanza dell’obbligo di “non facere”, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., per il solo fatto che l’attività vietata continuasse ad essere svolta nel loro immobile, e ciò indipendentemente dal relativo conduttore, la cui mancata partecipazione al presente giudizio è dunque del tutto irrilevante”.
Lo Strumento Coercitivo: Cos’è e Come Funziona l’Art. 614-bis c.p.c.
L’art. 614 bis c.p.c., è stato introdotto nell’ordinamento nel 2009, dalla legge 69/2009 quale strumento di coercizione indiretta al fine di incentivare l’adempimento spontaneo degli obblighi che non risultano facilmente coercibili.
La norma, di derivazione francese (cd. astreinte) infatti, prevede in capo al soggetto inadempiente l’obbligo di pagare una somma di denaro, al fine di indurlo a realizzare la sua obbligazione, può essere molto efficace in caso di condomini particolarmente refrattari a rispettare il regolamento condominiale ed alla stessa può ricorrere ciascun condomino, qualora l’amministratore non assuma l’iniziativa.
Avv. Carlo Maggio
Pic by Avv. Carlo Maggio
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