Chi deve pagare i lavori di rifacimento dei balconi? La ripartizione delle spese dei balconi aggettanti è uno dei temi più dibattuti nelle assemblee di condominio e spesso fonte di accesi contenziosi. Sebbene la legge e la Corte di Cassazione abbiano delineato criteri chiari, la distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni non è sempre immediata, specialmente quando si parla di frontalini, sottobalconi ed elementi decorativi.
In questo articolo faremo chiarezza sulla natura giuridica dei balconi, analizzando la differenza tra modelli aggettanti, incassati e a castello. Vedremo nel dettaglio chi sostiene i costi di manutenzione e quali elementi contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio, obbligando l’intero condominio a partecipare alla spesa.
Natura giuridica dei balconi aggettanti: proprietà esclusiva o condominiale?
I balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.
Si considerano beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Al fine di rispondere a questo quesito in maniera compiuta, è doveroso fare una premessa: è necessario operare un distinguo in base alla tipologia del balcone, e se esso ha fregi, decori e/o forma che assolvono funzione decorativa per il fabbricato, o meno.
Si riassumono brevemente di seguito le tipologie di balconi nei fabbricati condominiali, in base alla conformazione e alla posizione rispetto alle facciate:
– balconi aggettanti, sporgenti rispetto alla facciata del condominio e considerabili quindi non facenti parte della struttura portante principale dell’edificio – balconi incassati o a loggia, integrati all’interno del perimetro dell’edificio, quasi come una rientranza della facciata, facenti quindi parte della struttura portante principale dell’edificio;
– balconi a castello, con struttura portante a sbalzo e parapetti portanti – balconi ballatoio, tipici delle case di ringhiera, sporgenti ma che assolvono alla funzione di transito comune per accesso a più unità immobiliari;
Criteri di ripartizione spese dei balconi in condominio.
Pertanto nel caso in cui il balcone è parte di un fabbricato in cemento armato, del tipo aggettante e non presenta decori, fregi o forma particolari, l’attuale orientamento giuridico è il seguente: “in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Cosa dice la Cassazione sulla proprietà dei balconi in condominio.
Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno“(cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).
Il distinguo tra balconi aggettanti, incassati e a castello.
Pertanto in base all’attuale orientamento della Cassazione la manutenzione ordinaria/straordinaria del balcone in esame è da considerarsi a carico del proprietario dell’appartamento a cui il balcone è asservito.
Tale spiegazione è da rinvenirsi nel fatto che il balcone è considerabile estensione dell’appartamento e fruito esclusivamente dalla proprietà, solo i frontalini potrebbero forse essere considerabili condominiali in ragione del colore diverso, volendo riconoscere a tale discromia una valenza estetica.
Nello specifico le opere di manutenzione a carico del proprietario sono quindi tutte, dalla pavimentazione (nella sua interezza, compreso i correnti in marmo posti a margine, massetto a pendenza sottostante, impermeabilizzazione, intonaci intradosso soletta, tinteggiature, ringhiera, ecc….).
Avv. Alessia Smaldino
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