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La ripartizione delle spese dei balconi aggettanti. Criteri per il riparto della spesa.

Al fine di rispondere a questo quesito in maniera compiuta, è doveroso fare una premessa: è necessario operare un distinguo in base alla tipologia del balcone, e se esso ha fregi, decori e/o forma che assolvono funzione decorativa per il fabbricato, o meno. Si riassumono brevemente di seguito le tipologie di balconi nei fabbricati condominiali, in base alla conformazione e alla posizione rispetto alle facciate:

balconi aggettanti, sporgenti rispetto alla facciata del condominio e considerabili quindi non facenti parte della struttura portante principale dell’edificio; – balconi incassati o a loggia, integrati all’interno del perimetro dell’edificio, quasi come una rientranza della facciata, facenti quindi parte della struttura portante principale dell’edificio;

balconi a castello, con struttura portante a sbalzo e parapetti portanti; – balconi ballatoio, tipici delle case di ringhiera, sporgenti ma che assolvono alla funzione di transito comune per accesso a più unità immobiliari;

Nel quesito posto il balcone è parte di un fabbricato in cemento armato, del tipo aggettante e non presenta decori, fregi o forma particolari, per il quale l’attuale orientamento giuridico più che consolidato è il seguente: “in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno “(cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).

Pertanto in base all’attuale orientamento della Cassazione la manutenzione ordinaria/straordinaria del balcone in esame è da considerarsi a carico del proprietario dell’appartamento a cui il balcone è asservito, poichè esso è considerabile estensione dell’appartamento e fruito esclusivamente dalla proprietà, solo i frontalini potrebbero forse essere considerabili condominiali in ragione del colore diverso, volendo riconoscere a tale discromia una valenza estetica.

Nello specifico le opere di manutenzione a carico del proprietario sono quindi tutte, dalla pavimentazione (nella sua interezza, compreso i correnti in marmo posti a margine, massetto a pendenza sottostante, impermeabilizzazione, intonaci intradosso soletta, tinteggiature, ringhiera, ecc….).

Avv. Alessia Smaldino

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