Quando il condominio o un vicino devono eseguire lavori di manutenzione, sorge spesso il conflitto: sono obbligato a far passare gli operai o montare impalcature nel mio giardino? La risposta risiede nell’Articolo 843 del Codice Civile, ma la giurisprudenza recente (2024-2025) ha introdotto importanti novità sul diritto all’indennizzo.
1. L’obbligo di accesso al fondo: il principio del “minimo mezzo”
Secondo l’Art. 843 c.c., il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel proprio fondo se questo è necessario per costruire o riparare un muro o altra opera del vicino o del condominio.
Quando l’accesso è considerato “necessario”?
La “necessità” non deve essere intesa come impossibilità assoluta di agire diversamente. La Corte di Cassazione (sent. n. 11872/2021 e n. 12854/2025) ha chiarito che occorre una valutazione comparativa:
- Si deve scegliere la soluzione tecnica più ragionevole.
- Va applicato il principio del “minimo mezzo”: eseguire i lavori con il minor sacrificio possibile per il proprietario del fondo occupato.
- L’obbligo include anche l’occupazione temporanea e il deposito di materiali (Cass. n. 32100/2021).
2. Indennità per occupazione: non è un risarcimento, ma un indennizzo
Un punto cruciale riguarda la natura economica di questo passaggio. L’indennità prevista dall’Art. 843, comma 2, c.c. non è un risarcimento per un danno illecito, ma un ristoro per un “atto lecito dannoso”.
- Nessuna colpa: Il condominio non sta commettendo un illecito, ma sta limitando il tuo diritto di proprietà per un interesse collettivo.
- Compensazione ex lege: Il proprietario deve essere compensato per il sacrificio del suo godimento esclusivo (Cass. n. 25292/2015 e n. 32707/2024).
3. Il “Danno-Evento”: l’indennità spetta in automatico?
L’orientamento più recente della Cassazione (Sez. II Civile, 16/12/2024, n. 32707) ha semplificato la richiesta di indennizzo introducendo il concetto di danno-evento.
L’occupazione del suolo privato con impalcature configura di per sé un pregiudizio indennizzabile se preclude il godimento del fondo.
Non è più strettamente necessario provare un danno materiale ai beni (danno-conseguenza), poiché la limitazione temporanea della proprietà è già un danno di per sé. Tuttavia, è sempre consigliabile allegare prove del concreto pregiudizio subito (es. impossibilità di usare il terrazzo o il giardino) per rafforzare la richiesta (Cass. n. 20540/2020).
In mancanza di tabelle fisse, il Giudice procede con una valutazione equitativa (Art. 1226 c.c.). I parametri utilizzati dai tribunali (come il Tribunale di Napoli n. 6982/2025) sono:
- Durata dell’occupazione: (numero di giorni di permanenza del cantiere).
- Superficie occupata: (metri quadri sottratti all’uso).
- Valore locativo: Il valore di mercato dell’area come se fosse affittata.
- Disagio complessivo: Eventuale perdita di luce, aria o privacy.
5. Danni materiali e obbligo di ripristino
Oltre all’indennità per l’occupazione, il proprietario del fondo ha diritto a:
- Ripristino dello stato dei luoghi: Al termine dei lavori, il condominio deve riportare tutto allo stato originario a proprie spese (Trib. Agrigento n. 273/2025).
- Risarcimento danni extra: Se le impalcature danneggiano la pavimentazione, piante o facciate, scatta la responsabilità per danno da cosa in custodia (Art. 2051 c.c.), indipendentemente dall’indennità di occupazione.
Conclusione: cosa fare se il condominio chiede l’accesso?
Prima di concedere il passaggio, è fondamentale firmare un verbale di constatazione dei luoghi e definire per iscritto l’ammontare dell’indennità giornaliera.
Avv. Alessia Smaldino
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