Cos’è la delega in assemblea condominiale e quando è valida.
La delega assemblea condominiale consente al condomino di farsi rappresentare in assemblea, ma per essere valida deve rispettare condizioni precise: deve essere scritta, non può essere conferita all’amministratore di condominio e, in caso di comproprietà della stessa unità, i comproprietari possono partecipare tramite un solo rappresentante (art.67 disp. att. cc. e 1392 c.c.)
Nelle informazioni disponibili non risultano ulteriori requisiti normativi obbligatori sul contenuto della delega oltre alla necessità che il documento permetta di identificare con certezza delegante, delegato, data dell’assemblea e oggetto della rappresentanza. (Art. 67 disp. att. c.c.Tribunale di Avellino, sent. n. 480/2025).
Requisiti essenziali della delega condominiale ex art.67 disp att.
Quante deleghe si possono portare in assemblea di condominio.
Se il condominio ha più di 20 condomini, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e, contemporaneamente, più di un quinto del valore dell’edificio; il limite opera quindi sia per teste sia per millesimi e incide sulla regolare costituzione dell’assemblea e sul calcolo dei quorum deliberativi ( (Art. 67 disp. att. c.c. e 1136 c.c.) Nelle informazioni disponibili non risultano ulteriori limiti legali generali per i condomìni fino a 20 partecipanti, salvo eventuali limiti più restrittivi previsti dal regolamento condominiale (art.67 disp. att. c.c.)
Come si calcola il limite del quinto (art.67 disp. att. c.c.)
Secondo la giurisprudenza richiamata, nel calcolo del limite del quinto la quota personale del delegato condomino non si somma alle deleghe ricevute, e il numero massimo di deleghe rappresentabili può essere determinato con arrotondamento per difetto.
Secondo la giurisprudenza richiamata, nel calcolo del limite del quinto la quota personale del delegato condomino non si somma alle deleghe ricevute, e il numero massimo di deleghe rappresentabili può essere determinato con arrotondamento per difetto )Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 1116/2025Tribunale di Milano, sent. n. 2845/2025).
Delega condominiale e regolamento di condominio.
La disciplina dell’art. 67 disp. att. c.c. è considerata inderogabile, per cui il regolamento non può ampliare i limiti legali di rappresentanza, ma può prevedere limiti più restrittivi, ad esempio fissando un numero massimo di deleghe inferiore a quello consentito dalla legge.
Cosa controllare prima dell’assemblea.
Prima dell’assemblea conviene verificare il numero complessivo dei condomini, i millesimi rappresentati dal delegato, l’eventuale presenza di limiti ulteriori nel regolamento e la corretta identificazione di delegante, delegato, data dell’assemblea e oggetto della rappresentanza.
Cosa succede se si superano i limiti di delega.
Se in assemblea un delegato supera i limiti di legge o quelli più restrittivi stabiliti dal regolamento, il vizio incide sul procedimento di formazione della volontà assembleare e comporta, secondo l’orientamento prevalente richiamato, annullabilità della delibera, da far valere entro il termine previsto dall’art. 1137 c.c. (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 10361/2025, Corte d’Appello di Messina, sent. n. 294/2025).
Sul punto, nelle informazioni disponibili emerge però anche un contrasto giurisprudenziale sulla necessità di dimostrare se l’eccesso di deleghe abbia concretamente inciso sull’esito della votazione.
La delega in assemblea condominiale deve essere scritta?
Sì, la delega deve essere rilasciata in forma scritta.
Si può dare la delega all’amministratore di condominio?
No, l’amministratore non può essere delegato.
Quante deleghe può avere una persona in un condominio con più di 20 condomini?
Può rappresentare al massimo un quinto dei condomini e contemporaneamente un quinto del valore dell’edificio.
Il regolamento può imporre limiti più severi rispetto alla legge?
Sì, il regolamento può introdurre limiti più restrittivi, ma non può ampliare quelli fissati dalla legge.
Cosa rischia una delibera approvata con deleghe in eccesso?
Secondo l’orientamento prevalente richiamato, la delibera è annullabile nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., fermo restando il contrasto giurisprudenziale sulla prova dell’incidenza concreta del vizio sull’esito della votazione. (Cass. ordinanza n.10361/2025).
Avv Alessia Smaldino
